Refaire étanchéité toit terrasse

L’étanchéité d’un toit-terrasse se fragilise au fil des années, causant des infiltrations pouvant mettre à mal le confort des occupants ainsi que toute la maçonnerie. Parfois une simple réparation suffit pour qu’elle retrouve son intégrité, mais il est indispensable de la refaire entièrement si détérioration s’avère importante. Quand donc rénover ? Comment ? Et qu’en est-il de l’isolation ? Ce sont autant de questions qu’un propriétaire ou un gestionnaire peut se poser devant un tel dilemme. Réponses ci-dessous.

Les différents types d'étanchéité

De part sa configuration quasi plate, le toit-terrasse se doit d’être bien étanché pour éviter les infiltrations. Plusieurs techniques d’étanchéité sont disponibles. Elles sont efficaces :

• Le roofing bitumineux pouvant durer 40 ans
• L’asphalte dont la longévité moyenne est de 30 ans
• La végétalisation : 40 ans en moyenne pour la chape d’étanchéité
• La membrane EPDM : plus de 50 ans
• Les SEL (système d'étanchéité liquide) : entre 5 et 25 ans
• Le PVC : 25 ans

Chacune de ces techniques présente donc une longévité assez importante, à condition d’être bien entretenue. Il est donc important de réaliser une inspection semestrielle ou annuelle dans le but de :

• réaliser une vérification visuelle du toit,
• déloger les plantes dont les racines peuvent relever ou percer le revêtement,
• démousser la toiture,
• colmater les fissures,
• bien tasser et de ratisser le gravillon qui recouvre le bitume.

On s’assurera aussi que l’évacuation d’eau s’effectue d’une manière optimale et que les gouttières sont dégagées. Toute anomalie doit être réparée immédiatement. Si ces précautions ne sont pas prises ou bien si le revêtement est en fin de vie, l’étendue des dégâts peut être si importante qu’il n’y a pas d’autres solutions que de refaire toute la toiture.

Que se passe-t-il on néglige l’entretien ?

Une toiture mal entretenue finira un jour par fuir. Par ailleurs, les infiltrations :

• affecteront le confort les occupants et les exposent à des dégâts des eaux,
• fragiliseront la construction,
• risqueront d’altérer l’isolation,
• seront à l’origine de l’humidité dans les pièces, créant des taches de moisissure aux murs, au plafond et dans le coin des murs et favorisant le développement des champignons. Par ailleurs, elle affectera la qualité de l’air et causera des maladies respiratoires.

Que faire avant de refaire toute l’étanchéité ?

1 Réaliser le diagnostic d’étanchéité de la toiture terrasse

Des fuites qui se produisent régulièrement ou sporadiquement, que ce soit au niveau d’un seul ou de plusieurs points d’infiltration, démontrent qu’un toit-terrasse a perdu son étanchéité. Il faut donc agir en urgence (soit réparer, soit tout refaire) pour éviter que la situation empire. Toutefois, avant de décider de la solution à retenir, il est indispensable de demander à un expert de réaliser un diagnostic d’étanchéité de la toiture terrasse.

Celui-ci :

• effectuera un constat visuel de l’étanchéité apparente ainsi que des points singuliers tels que les acrotères, l’émergence des cheminées et la souche des ventilations
• vérifiera que les pattes de fixation des matériels fixés sur le toit (climatisation, ascenseur, etc.) ne perforent pas l’étanchéité
• sondera la structure et éventuellement l’isolation pour voir si elles ne sont pas gorgées d’eau
• détectera l’origine de la fuite en diffusant un gaz traceur ou de la fumée sous l’étanchéité
• fera des prélèvements pour voir la présence d’amiante

À la fin, il présentera un rapport dans lequel il détaillera l’ampleur des dégâts. Il décrira les endroits par lesquels l’eau entre ainsi que les points faibles du toit, avec des photos à l’appui. Ce professionnel avancera également la meilleure solution à entreprendre. Il préconisera par exemple des tâches d’entretien courant comme le nettoyage du réseau d’évacuation de l’eau ou bien conseillera une réfection totale de la toiture.

Son document met ainsi toute la lumière sur les désordres sur le toit et permet aux décideurs de faire un choix éclairé.

2 Entreprendre les réparations nécessaires

Une restauration bien menée permet parfois d’accorder un sursis de 10 ans environ à une toiture. Par ailleurs, les réparations sont nettement moins contraignantes et moins coûteuses qu’une remise à neuf de la structure, puisqu’il suffit de combler les parties où l’étanchéité est défaillante.

La réparation des couvertures bitumineuses abîmées consiste généralement à appliquer des panneaux de bitume sur les surfaces à traiter ou à les enduire d’un revêtement bitumineux liquide (ou d’un mastic spécial). Ce produit qui contient de la résine comblera efficacement les grosses fissures s’étant formées à la surface du toit.

Des kits de réparation sont disponibles pour la restauration des parties détériorées des membranes EPDM. Enfin, les parties décollées ou qui présentent des boursouflures seront enlevées et remplacées.

Quand la réfection totale est-elle incontournable ?

La réparation n’est plus envisageable lorsque :

• l’étanchéité est si vétuste que les produits de colmatage ne peuvent plus adhérer à sa surface,
• les réparations risquent de ne pas être suffisantes pour endiguer les fuites.

Par ailleurs, la réfection totale de l’étanchéité présente de nombreux avantages. En effet, la toiture sera complètement remise à neuf et étanchée par un système plus efficace et plus durable, puisqu’il a bénéficié des dernières avancées technologiques. De plus, le chantier sera couvert par la garantie décennale de l’artisan.

La pose du revêtement d’étanchéité s’effectue comme sur un chantier neuf. On pourra aussi profiter de l’opération pour remplacer ou pour installer l’isolation.

La rénovation de l'étanchéité d’un toit terrasse doit être confiée à une entreprise spécialisée. Voici les étapes à suivre pour sa réalisation.

1 Enlever l’ancienne étanchéité

On mettra le support à nu en retirant l’ancienne étanchéité. Avant d’y appliquer la nouvelle, on vérifiera que son support est en bon état. Il faut donc :

• que les panneaux de bois (panneau de particules, OSB ou contreplaqué entre autres) n’aient pas été altérés par l’eau, ou que des trous n’aient pas été produits par l’arrachage des clous ou des agrafes qui maintenaient la membrane EPDM sur les panneaux. Par ailleurs, on prendra soin de chauffer la bâche EPDM au pistolet à air chaud pour décoller l’adhésif qui la maintenait sur le toit. On procèdera petit à petit pour ne pas abîmer l’isolant ou la sous-couche.
• que la dalle soit intacte. Les fissures (par lesquelles l’eau passait) seront colmatées. Si besoin, on ragréera le sol pour qu’il soit bien lisse et plan dans le but de faciliter l’application de la nouvelle étanchéité et de favoriser l’écoulement de l’eau.
• que l’isolation soit en bon état et sèche : l’expert fera des échantillonnages sur plusieurs endroits pour s’assurer qu’elle est intacte.

2 Le choix de la nouvelle étanchéité

Le choix de l’étanchéité dépendra de :

• du budget du propriétaire
• la destination du toit-terrasse : accessible ou non accessible,
• de son support qui peut être en béton, en bois ou en bac acier. Les revêtements bitumineux seront par exemple réservés aux toits en dalle ou en acier, car leur mise en place nécessite l’utilisation d’un chalumeau.
• sa pente : l’asphalte ne conviendra pas aux toits ayant une pente supérieure à 2%, alors que l’inclinaison de certains toit-terrasse peut atteindre 5%.

3 La mise en place de l’étanchéité

L’artisan en charge de la rénovation appliquera l’étanchéité dans les règles de l’art en respectant les règles de sécurité d’usage pour son équipe. La pose de l’étanchéité d’un toit plat commence toujours par le nettoyage de la surface à couvrir. Par ailleurs, il doit maîtriser la technique de pose de chaque solution retenue.

• le roofing bitumineux consiste à appliquer des lés bitumineux sur le support avec un chalumeau. Les panneaux se chevaucheront sur 5 cm au moins pour que la structure soit bien étanche.
• L’asphalte est déversé sur le toit avant d’être égalisé et recouvert de gravier
• La végétalisation : elle suppose la mise en place d’une membrane d’étanchéité résistante aux racines, la pose d’un système de drainage efficace ainsi que l’installation d’un géotextile qui retiendra la terre dans laquelle on plantera les végétaux
• La membrane EPDM est déployée et collée sur le support
• Tout système d'étanchéité liquide (SEL) est appliqué au rouleau après la fixation d’un primaire
• Le PVC : tout comme l’EPDM, il est déroulé et collé sur le support

Il faut noter qu’une mise en place qui suit les normes tient compte de l’évacuation des eaux pluviales. Celle-ci s’effectue à travers la pose de descentes d’eau dont les bords doivent être bien étanchés. Il ne faudra pas non plus négliger les travaux de zinguerie et l’étanchéification des relevés qui sont les points sensibles par lesquels les infiltrations s’effectuent le plus souvent.

Qu’en est-il du rechapage ?

Le rechapage est une technique de réfection prévoyant la conservation de l’étanchéité actuelle. Les techniciens appliqueront en effet la nouvelle étanchéité immédiatement sur étanchéité vétuste qui servira de sous-couche. Dans ce cas, si on applique des panneaux bitumineux sur un revêtement bitumineux déjà existant, on obtiendra un complexe multicouche. Par ailleurs, il est aussi possible de recouvrir l’ancienne étanchéité avec un matériau de nature différente : on peut par exemple appliquer une étanchéité bitumineuse immédiatement sur les surfaces recouvertes de SEL ou sur une membrane EPDM.

Une membrane EPDM peut également être étendue sur une surface asphaltée ou bitumineuse, mais dans ce cas, il faudra retirer le gravillon qui la recouvrait.

Les avantages du rechapage

Cette technique présente de nombreux avantages :

• la nouvelle couche de revêtement optimise l’étanchéité
• il y a moins de tâches à réaliser, donc le coût de mise en œuvre est moindre
• elle produit moins de déchet que si l’on devait tout enlever

Quelles transformations peut-on faire en même temps que la réfection de l’étanchéité toit-terrasse ?

On peut être tenté de profiter des travaux sur l’étanchéité pour changer la destination de la terrasse, c’est-à-dire, transformer une terrasse non-accessible en rooftop et y aménager un espace de vie ou un jardin pour profiter de l’espace disponible. Cette éventualité est envisageable à condition que le nouvel agencement ne perturbe pas les installations déjà présentes (les conduits de cheminée par exemple ou les équipements de climatisation.) Dans une copropriété, cette résolution doit être votée en AG. Il faut aussi obtenir une autorisation du service d’urbanisme en cas de construction.

Il est aussi nécessaire qu’un bureau d’études confirme que l’élément porteur (béton, bois ou acier) est à même de supporter le poids des personnes, des charges climatiques et des infrastructures qui seront agencées sur le toit : jacuzzi, véranda, pergola ou encore jardin.

De plus, au cours du chantier, les techniciens veilleront à bien étancher la base de ces structures et vérifieront qu’elles ne risquent pas de poinçonner l’étanchéité ou d’altérer l’isolation.

Quelles sont les solutions de finition possibles ?

Après sa pose, il faut penser à protéger l’étanchéité d’un toit plat des UV et de tout autre aléa climatique comme la pluie, la neige et même vent qui peut soulever les lés. Voici les revêtements les plus courants :

• les gravillons : ils sont parfaits pour protéger les terrasses non accessibles recouvertes d’asphalte ou de panneaux bitumineux des rayons UV. Ils leur servent aussi de lest pour qu’ils ne bougent pas sous l’action de vents violents.
• les dalles sur plots : elles permettent de créer un platelage robuste sur les toits-terrasses accessibles. La dalle peut être réalisée avec des caillebotis en bois, des lames en composite, de la pierre naturelle, du carrelage, etc. Il est possible de la placer directement sur l’étanchéité ou sur les isolants, mais il aussi judicieux de recouvrir l’étanchéité d’un écran de protection pour éviter les poinçonnements.
• la végétalisation : elle consiste à planter des végétaux et même des arbres sur le toit pour protéger son étanchéité, et pour optimiser l’efficacité de son isolation.

Enfin, les étanchéités en résine ne nécessitent d’aucune protection particulière, et sont praticables dès qu’elles sont sèches.

Quel est le prix pour refaire l’étanchéité d’un toit-terrasse ?

Le coût total de la réfection d’une toiture terrasse comprend les frais d’enlèvement de l’ancienne étanchéité, de nettoyage, de réparation de la toiture.

Pour l’étanchéité, on prévoira en moyenne :

• Étanchéité bitumineuse : 15 à 35 € au m² hors pose, 25 à 40 € avec pose en simple couche et 50 à 75 € en double couche
• La végétalisation : 15 à 75 € par m² pour la végétalisation et 50 à 160 € pour l’étanchéité
• La membrane EPDM : 10 à 20 € par m² hors pose, 50 à 65 € avec pose
• Les SEL : 25 à 60 € par m² hors pose, 40 à 65 € avec pose
• Le PVC : 15 à 20 € par m² hors pose, 45 à 60 €avec pose